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SOCOGIM : Restructurer contre vents et marées   
25/07/2006

La Société de Construction et de Gestion Immobilière (Socogim) est surchargée. Chargée d’une chaîne d’activités. De par le monde, ces responsabilités semblent être partagées entre divers intervenants. La Socogim cherche le bailleur de fonds, aménage les terrains, fait la construction, branche ses constructions à l’eau et l’électricité, commercialise ses constructions, joue le rôle du banquier avec les acquéreurs et fait le recouvrement…Bref, une vraie nébuleuse. Enquête.



Quand on ajoute à toutes ces mouvements cités ci-dessus, les taux bancaires faramineux (12%par an) appliqués à la société depuis qu’elle a recours au système bancaire, l’absence de réelles qualifications nationales dans le domaine du bâtiment et les méfaits de la mafia des spéculateurs immobiliers, ainsi que ceux des administrateurs insouciants, on peut avoir une idée des défis auxquels la Socogim est confrontée.
En effet, il y a moins d’une année, 3 défis majeurs étaient à relever pour la Socogim. D’abord un défi d’ordre structurel relatif au personnel. Chaque directeur général avait fait le plein de recrutements plus ou moins clientélistes. C’est ainsi, qu’un audit des ressources humaines dévoilera le caractère pléthorique du personnel dont une majorité était composée de personnes incompétentes et oisives. D’où une restructuration suivie de départs volontaires.
Le deuxième défi était relatif à l’investissement en cours (programme de 1002 logements/ plage .Un investissement de l’ordre de 4 milliards d’ouguiya instable et évolutif à travers lequel, la Socogim s’est engagée auprès de 3 banques pour 4 milliards d’ouguiya avec un taux d’intérêt de 12% sur une année : BCI (400 logements), BADH (402 logements) et BMCI (200 logements). Les agios comptabilisés par ces banques en raison des retards d’exécution avoisinent actuellement 1milliard d’ouguiya. Car au titre des conventions, il n’a pas été prévu des clauses qui protègent la socogim en cas de force majeure pour bloquer les agios.
Les mauvaises habitudes ont la peau dure: Agios astronomiques, bradage
et spéculation
Avec 4 années de retard, (les programmes ayant débutés en 2002), 1 milliard d’ouguiya d’agios sont actuellement sur le dos de la Socogim. Pourtant, les arrêts des travaux ayant retardés la fin des chantiers se justifient par des arguments discutables. Les entrepreneurs avaient jugé notamment en 2003 qu’il y a eu hausse des prix et ont demandé des révisions de prix alors qu’il s’agit dans le cas d’espèce de marchés non révisables et non actualisables. En septembre 2005, tous les chantiers étaient presque à l’arrêt. Certains d’entre eux étaient au stade d’élévation. Or, le problème n’était pas seulement la hausse des prix. Il y avait la complaisance dans le suivi, l’absence de qualifications de certaines entreprises qui n’ont d’adresse qu’un téléphone GSM. Entre septembre 2005 et juillet 2006, il aura fallu de la fermeté, de l’ingéniosité et des batailles pour que la Socogim espère voir les travaux finir fin d’année 2006. Sur 1002 logements, seuls 170 ne seraient pas au stade de fin des travaux.

Le troisième défi auquel la Socogim fut confrontée est celui du bradage de son patrimoine. L’on sait que par manque de ressources, la Socogim n’a pas construit de logements depuis 1985. Seul le centre commercial (marché Mosquée marocaine) relève encore du patrimoine de l’entreprise. Il est à rappeler que ce marché a été financé par un préfinancement Agrineq de l’ordre de 1 milliard et 200 millions d’ouguiya entièrement payé par la Socogim à la fin des travaux.
Selon des observateurs avertis, ce marché ne pouvait coûter plus de 600 millions d’ouguiya. Mais passons !!! Le puissant ouragan aspirateur des deniers publics nationaux est passé par là. A sa finition, le marché «mosquée marocaine» présentait pourtant une configuration claire quant à son usage futur. 364 boutiques étaient destinées à la vente (location vente), 835 emplacements en parc locatif simple (hangars, kiosques, toilettes, STI, buvettes et sous escaliers). Ces derniers ont été par étude de marché dédiés à être un patrimoine invendable, exclusivement destiné à la location et dont la sous location est proscrite. Interdire la vente du parc locatif simple visait à garantir à la Socogim une source de revenus permanents. Une trésorerie pour ce promoteur et investisseur immobilier.
Et interdire la sous location, c’est rendre également la Socogim capable de maîtriser le prix de la location pour éviter la spéculation. Dans les faits, on assistera à un scénario kafkaïen.
Le centre commercial sensé garantir l’autonomie financière de la Socogim était devenu un gouffre financier pour la société. Cela à telle enseigne qu’en 2000, son bilan affichait 56 millions de recettes contre 55 millions de dépenses. La Banque Mondiale l’avait jugé «non rentable» et avait même suggéré sa vente. Pourtant en 2006, les recettes prévisionnelles de ce centre commercial se rapprochent déjà de152 millions d’ouguiya. Comme si 100 millions d’ouguiya prenaient chaque année des voies détournées.
En plus, ce marché enregistrait des arriérés de 110 millions d’ouguiya que les utilisateurs n’avaient pas payé à la date du 9 juillet 2005. Pire, c’est à un taux de 12% que des contrats écrits régissent la relation entre la Socogim et les utilisateurs de ce marché. Ce qui laisse entendre que les 88 % d’utilisateurs du même marché, n’avaient pas de contrat. D’où l’immense spéculation faite sur le parc en locatif simple. Par ailleurs, pour des emplacements que la socogim louait à 3000 UM, les spéculateurs appliquaient un taux de 15 000 ouguiya. Sur des places louées par la Socogim à 6000 UM, les spéculateurs appliquaient un taux de 25 à 40.000 UM. Certains spéculateurs disposaient jusqu’à de 29 places. Cette situation a bénéficié à des responsables de la Socogim, à des anciens ministres ou à des gens bien introduits qui ont utilisé leur pouvoir pour spéculer.
Aussi bizarre que cela puisse paraître, ce sont ces mêmes gens qui sont partis se plaindre auprès des hautes autorités suite aux efforts menés par la Socogim pour lutter contre la sous location et la spéculation .Certains parmi eux ont brandi un protocole de vente du parc locatif simple à une soi-disant association des usagers. Vérification faite au niveau du ministère de l’intérieur, cette association n’était pas autorisée et les usagers du marché ne la connaissent même pas.
L’un des anciens directeurs généraux de la Socogim avait signé ce protocole dans la perspective des recommandations de la Banque Mondiale, mais avait fini par bloquer le processus qui n’avait même pas été soumis à l’aval du conseil d’administration, ou à la tutelle. Son successeur refusera même de recevoir les membres de cette association pour laquelle la vente n’avait pas été matérialisée. Comble de l’ironie, un bureau d’études (GCM) est venu réclamer une commission de 5% de la vente de ce marché. 5% sur une transaction n’ayant pas eu lieu. Le ridicule ne tue plus chez nous !

Les partenaires du BTP traînent les pieds
La lenteur des opérateurs du secteur du BTP engagés sur les 1002 logements/plage saute aux yeux. Des lots qui pouvaient être terminés dans deux semaines s’étendent depuis quelques mois. Certains lots nécessitant un travail d’équipes de maçons ne disposent que d’un seul maçon qui avance à pas de tortue. Sur certains lots en finition et au stade de badigeonnage, un seul peintre s’active sur un lot de 24 logements! La Socogim est obligée de temps en temps d’opter pour la résiliation avec ce que cela comporte comme plaintes, problèmes personnels et coûts supplémentaires.
Deux lots ont été résiliés par l’ancienne équipe dirigeante en 2004 qui a jugé que l’entrepreneur ne travaillait pas. Ces deux lots n’ont pas encore été adjugés. L’entrepreneur dessaisi a engagé à cet effet, une plainte contre la Socogim. La nouvelle direction de la société tente de trouver avec celui-ci une solution. Ensuite, un lot de 23 logements de SMCGTP a été résilié en Mai 2006. Ainsi 170 logements doivent faire l’objet d’un nouvel engagement
Des connivences douteuses surgissent de temps en temps. A se demander si ces opérateurs ne sont pas des interfaces des banques auxquelles profite le retard en termes d’agios portés sur le compte de la socogim qui elle, a tout intérêt à ce que les travaux ne s’éternisent pas.

La manip comme au bon vieux temps,
Dans le litige Socogim/ spéculateurs à impayés, la justice vient de donner raison à la Socogim en délivrant des ordonnances de restitution de 49 boutiques du centre commercial redevables de 32 millions d’ouguiya d’arriérés. La justice à laquelle le groupe des spéculateurs de la soi disant association des usagers du marché marocain, n’a jamais voulu s’adresser vient de lui assener un rude coup en ordonnant l’expulsion de spéculateur du kiosque N°149. Ce kiosque a été aussitôt attribué au sous-locataire, ancienne victime de la spéculation.
Comme au bon vieux temps, les spéculateurs engagent depuis quelques temps des tirs nourris contre le directeur général de la Socogim, le Docteur Sidi Ould Salem. Parfois, ils le présentent comme «problématique», ou comme un «sectaire». Leur dernière trouvaille a été de l’accuser d’avoir rédigé la pancarte de l’APP ayant demandée à Akjoujt lors de la visite du Chef de l’Etat, l’abolition de l’esclavage. Pourtant cette pancarte portait les couleurs de l’APP qui ne nie pas l’avoir élevé! En panne d’inspiration et à court d’arguments, on s’attend à ce que les spéculateurs accusent le docteur Sidi Ould Salem d’être X Ould Y, par exemple. Tapis dans le confort du fruit de 20 années de rapines et d’impostures, les résidus de l’ancien système continuent à sévir. l
Isselmou Ould Moustapha


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